Werden Immobilien des Privatvermögens innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist gekauft und wieder verkauft, muss der Wertzuwachs als privater Veräußerungszugewinn versteuert werden. Ausgenommen vom Steuerzugriff sind lediglich selbstgenutzte Immobilien. Die zehnjährige Spekulationsfrist beginnt mit dem tag der Anschaffung der Immobilie; maßgeblich ist grundsätzlich das Vertragsdatum.

Wie teuer eine falsche Fristberechnung werden kann zeigt ein neues Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH), in dem Eheleute ein Mietobjekt gewinnbringend verkauft hatten. Ihnen wurde zum Verhängnis, dass die Anschaffung über einen im Jahr 2000 geschlossenen Grundstückskaufvertrag mit befristetem Erwerberbenennungsrecht erfolgt war. Die Ehefrau war darin als “Benenner” aufgetreten und durfte innerhalb einer bestimmten Frist die Erwerber der zu veräußernden Grundstücksteilflächen benennen. Im Jahr 2001 benannte sie (fristgemäß) sich selbst und ihren Ehemann als Erwerber, so dass beide (Mit-) Eigentümer wurden und den Kaufpreis zu zahlen hatten. Beide nahmen an, dass die Spekulationsfrist ausgehend vom ursprünglichen Vertragsdatum aus dem Jahr 2000 zu berechnen und die Frist somit 2010 abgelaufen war. Denn sie verkauften das Objekt im Februar 2011 gewinnbringend und erklärten keinen privaten Veräußerungsgewinn.

Nach Ansicht des Finanzamtes hatte die Spekulationsfrist jedoch erst 2001 mit Benennung der Erwerber begonnen, so dass sie bei der Veräußerung im Februar 2011 noch nicht abgelaufen war. entsprechend setzte es einen privaten Veräußerungsgewinn von rund 62.000€ an. Der BFH hat die Fristberechnung des Finanzamts bestätigt. Er hat entschieden, dass es bei Grundstückskaufverträgen mit Erwerberbenennungsrecht erst zum Zeitpunkt der Selbstbenennung zu einer Anschaffung kommt und somit die Frist zu laufen beginnt. Erst dann tritt die rechtliche Bindewirkung ein, die für die Fristbindung bei privaten Veräußerungsgeschäften maßgeblich ist.

HINWEIS: Dass die Ehefrau nach dem Vertrag bei ausbleibender Erwerberbenennung selbst “automatisch” zur Erwerberin bestimmt worden wäre, spielte laut BFH keine Rolle.

Quelle: Aktuelle Steuerinformation KOMPAKT 04/2022 von Steuerberater Sven Rüger